关于《西双版纳州人民政府办公室关于促进房地产市场良性循环和健康发展的意见》的政策解读

 

《西双版纳州人民政府办公室关于促进房地产市场良性循环和健康发展的意见》（以下简称《意见》），经第十四届州人民政府第7次常务会议审议通过，将于2022年6月3日起施行。为使公众更好地知晓、理解《意见》的主要内容，现解读如下：

一、出台的背景

2022年十三届全国人大政府工作报告提出“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。为坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，按照省委、省政府工作要求，落实好房地产市场长效机制，促进房地产业健康发展和良性循环，州住房城乡建设局会同有关部门研究起草了《西双版纳州人民政府办公室关于促进房地产市场良性循环和健康发展的意见》。

二、适用范围

《意见》适用于西双版纳州批准规划范围内参与房地产开发经营活动的各县（市）、区人民政府（管委会），企业法人，其他社会组织和自然人。

三、主要内容

《意见》共有8部分20条，分别从加强土地利用支持，优化规划审批，完善住房保障体系，落实财税支持政策，优化住房金融服务，提高审批服务效率，防范化解房地产市场风险，整顿房地产市场秩序8个方面制定相关政策。主要内容为：

（一）加强土地利用支持。

1.降低招拍挂出让土地的保证金，降低分期缴纳土地出让金的首付款比例，延长分期付款的时限。根据《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号）的有关规定，拍卖保证金不得低于出让最低价的20%。根据《云南省人民政府关于进一步加强土地管理规定和进一步加强矿产资源开发管理规定的通知》（云政发〔2015〕58号）的规定，土地出让价款可以一次性缴清或者分期缴清，但最长期限不得超过1年。按照1月17日，国家发改委发布《关于做好近期促进消费工作的通知》（以下简称《通知》），《通知》中明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。疫情期间多地对房企在缴纳土地款项上出台了相关的政策支持。为了做好“六稳”“六保”工作，我州“因城施策”对土地出让金出台相关支持政策。对执行分期付款的投资项目，土地出让金5000万元以下的首次缴纳不得低于全部土地出让价款的50%；5000万元以上的投资项目，则可由20%的保证金转为首次缴纳，在土地出让合同签订后一个月内再缴纳不得低于出让价款的30%。

（二）优化规划审批

2.合理确定年度商业商务用地供应规模，科学调节供地节奏。综合城市区域发展、商业商务用房库存等因素，合理确定年度商业商务用地供应规模，科学调节供地节奏；在不影响批而未供和闲置土地处置的前提下，可暂缓供应商业商务用地。在市场有需求的情况下，属地政府（管委会）可根据片区商业商务用房配套现状，研究确定商业商务用地的供应。

3.优化商住配建比例模式，将“按项目配比商业商务”调整为“按片区配比商业商务”。《云南省人民政府关于稳增长开好局若干政策措施的意见》（云政发〔2016〕 19号）、《云南省人民政府关于进一步促进全省经济持续平稳发展22条措施的意见》（云政发〔2016〕 111号）明确“房地产项目未预售的,房地产开发企业可申请调整商住比例”。在土地出让前，属地政府（管委会）根据片区控制性详细规划和商业商务用房配置、去化等情况，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，可按程序申请调整新供应土地的商住比或商业商务用房的开发量，依法开展控制性详细规划修改。对已出让尚未建设的商业商务用地，房地产开发企业可向属地政府（管委会）提出申请，在满足公共服务设施和市政配套设施承载力的前提下，经属地政府（管委会）研究同意，可适当降低商业商务用房开发量。

4.优化项目规划审批，允许满足条件的项目调整套型结构或规划建筑设计方案。根据《中华人民共和国城乡规划法》第五十条“经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿”。2020年3月4日州国土空间规划专题会议研究了关于审定已批准房地产建设项目规划建筑设计方案调整事项。维持2019年第4次州规委会关于房地产建设项目规划设计方案批准后2年内严禁调整的规定。正向调整的规划建筑设计方案须按法定程序办理（征求利害关系人意见、公示等），属州国土空间规划委员会办公室审查的项目须经县（市）规委办同意后，方可报请州国土空间规划委员会办公室审查。房地产项目规划建筑设计方案一经审定批准，原则上2年内不得调整，确需调整的，必须满足各项指标条件要求，且属正向调整（降低建筑面积、高度、密度，增加绿地率、公共配套、标准车位，优化平面户型、立面造型等8项调整中，必须满足4项以上）。项目规划建筑设计方案批后调整和建设工程规划许可证变更按照《西双版纳州规划建筑设计方案批后调整和建设工程规划许可变更指导意见》实行负面清单管理。

（三）完善住房保障体系

5.鼓励货币化安置或已建成的商业商务用房等价值安置。通过加大货币化安置力度，在居民、社区自愿的基础上利用已建成的商业商务用房进行等价值安置（可适当给予面积奖补）等灵活的安置方式，切实满足多元化安置需求，在加大回迁安置效率的同时，促进商业商务用房去化。

6.鼓励县（市）、管委会购置、租赁已建安置房中群众自住以外房屋和空置的商业办公用房，改建为保障性租赁住房。坚持以需求为导向，在完善住房保障体系的同时促进商业商务用房去化。

（四）落实财税支持政策

7.落实好房地产企业增值税期末留抵退税、小微企业“六税两费”减征、“西部大开发”税收优惠等政策。依法落实好党中央、国务院的改革及税务总局等部署要求，激发房地产市场主体活力，维护法治公平税收环境，稳定地方宏观经济，推动房地产行业平稳发展，发挥税收对房地产经济的调节作用，进一步缓解企业资金压力。

（五）优化住房金融服务

8.商业银行持续优化住房金融服务。辖区内各商业银行要执行好房地产金融政策，按照市场化、法治化原则支持房地产企业合理融资需求，更好满足购房者合理住房需求。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号要求，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。金融机构要科学理解和执行好房地产贷款集中度管理，落实做好保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理要求，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。根据2021年12月央行、银保监会发布的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》要求，鼓励银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，通过投资并购债券、并购票据等债务融资工具，支持房地产企业兼并收购优质项目，对于兼并收购出险和困难房地产企业的项目并购贷款，暂不纳入房地产贷款集中度管理。

9.加大住房公积金对首套房、改善性住房等合理购房需求的支持力度。适度调高住房公积金贷款额度，优化公积金贷款条件。

10.全面落实住房公积金覆盖范围。全面落实个体工商户、自由职业者等群体的住房公积金政策，促进应缴尽缴，助力缴存职工和灵活就业人员住有所居，提升保障服务水平。

（六）提高审批服务效率

11.提高《建设用地规划许可证》办理效率。以出让方式取得国有土地使用权的，房地产开发企业在签订土地出让合同时，在云南省建设项目规划用地审批系统中申办《建设用地规划许可证》，属地自然资源规划部门应在7个工作日内核发。

12.提高《商品房预售许可证》办理效率。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，即可申请办理商品房预售许可证，凡要件齐备的，应在1个工作日内审批发证。

13.全面实施新供地项目“交地即交证”、新建商品房“交房即交证”工作。西双版纳州自然资源和规划局、西双版纳州住房和城乡建设局、国家税务总局西双版纳州税务局3家单位即将印发《西双版纳州全面实施“交地即交证”和“交房即交证”改革实施方案》，以维护企业和群众合法权益，全力建设一流营商环境。

14.多部门一次性组织对规划设计方案的审查，提高审查效率。根据《西双版纳州城乡规划委员会关于进一步明确规划设计方案审查范围的通知》（西规委〔2017〕1号）、《西双版纳州城乡规划委员会2019年第4次规委会会议纪要》等要求，符合州规委办审查的规划方案实行州、县联合审查，项目报规由州、县（市）两级规委办、专家组和第三方机构多部门一次性组织审查，减少审查环节，提高审查效率。

（七）防范化解房地产市场风险

15.加强商品房预售资金监管。商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措，预售资金监管额度内的资金应确保满足项目竣工交付需要，商业银行不得擅自划扣。

16.做好风险处置，加强监测预警。有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，加强房地产项目资金的监测预警，对开发项目实行分档管理，持续关注房地产企业现金流情况，及早发现和化解风险。

17.落实主体责任。以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益。

（八）整顿房地产市场秩序

18.加大房地产市场整治力度，严厉查处违法违规问题。对扰乱房地产市场秩序的违法违规行为依法依规严肃处理，维护房地产市场秩序。

19.推进行业自律，引导房地产开发企业合理定价，稳定市场预期，提振市场主体信心。房地产业协会要指导房地产开发企业根据区域房价水平、市场供需、产品品质等情况合理定价，保持房价在合理区间运行。

20.建立常态化信息发布机制和网上舆情监测机制。按月发布房地产经济运行信息，让房地产交易公开透明，及时回应社会关切的热点问题，解决购房者的“烦心事”。

四、关键词

不动产预告登记：是指不动产物权变动所需要的条件尚未成就时，为限制债务人处分该不动产由请求权人向登记机关申请进行的预先登记。预告登记将债权通过登记的方式记载下来并予以公示转化为准物权，具有排他性的法律效力。

小微企业“六税两费”减征政策：严格按照《云南省财政厅国家税务总局云南省税务局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（2022年第4号）等文件规定，自2022年1月1日至2024年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

“西部大开发”税收优惠政策：严格按照《财政部税务总局国家发展改革委关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》（财政部公告2020年第23号）规定，自2021年1月1日至2030年12月31日，对符合条件的设在西部地区的鼓励类产业企业减按15%的税率征收企业所得税。

交地即交证：开发企业以出让、划拨等方式取得土地使用权，按国家规定已足额缴纳相关税费，土地权属清楚，符合不动产登记条件的供地项目。在交地时将土地产权证交付开发企业。

交房即交证：开发企业在房屋交付时已完成房屋建筑工程竣工验收备案、规划验收，缴清相关税费，符合不动产登记条件的新建商品房项目，在房屋交付业主的同时发放不动产证书。

《意见》自印发之日起施行。《意见》由州住房和城乡建设局、州自然资源和规划局负责解释。