2009年西双版纳州

房地产市场运行分析报告

2009年在州委、州政府的正确领导下，我州认真贯彻了中央各项房地产业发展的宏观调控政策，继续加大房地产市场的扶持力度，通过强化商品房预售、销售管理，二手房交易的规范、安全管理，增强了政府对市场的引导和监管，我州房地产市场低开高走，逐月升温，形势一个季度好于一个季度,从年初的等待观望到年底的火爆销售，市场在逆境中实现了新的飞跃，多项指标达到历史最好水平，房地产业成为全州扩大内需的一大“亮点”。

一、2009年房地产市场运行特点

（一）开发投资市场运行平稳

2009年全州完成房地产开发投资突破年初既定的18亿元大关，达19.11亿元，投资规模较上年增长3.08亿元，同比增长19.2%，增速低于全省平均增速13.1个百分点，但比当年最低增速提高了17.56个百分点。

全州房地产开发投资占全社会固定资产投资比重达21.5％,对全社会固定资产投资增长的贡献率达13.91%,拉动全州固定资产投资增长4.6个百分点,对GDP拉动率为2.6个百分点。

（二）房地产税收较快增长

2009年随着房地产市场的回暖，房地产税收实现了同年初同比负增长到年底较快增长的转变。全州全年共完成房地产地方税收1.56亿元,同比增长52.94%，占全州地方税收收入的18.62%，同比增长4.55%。房地产业已成为地税收入的主要支柱产业之一。

（三）土地交易态势良好

近年来,随着我州商品房供销市场的回暖和快速升温，土地市场迅速跟进，出现了土地供求空前火爆形势，2009年,完成土地开发2.8亿元,同比增长87%,完成土地开发面积59.87万平方米，同比增长3%,购置土地面积93.78万平方米,同比增长38%。房地产的开发热点仍延续2008年的特点，向城市周边地区转移，郊区城市化正以迅猛的速度快速发展。

（四）商品房供应实现较快增长

2009年，全州商品房施工面积246.71万平方米，同比增长31%，新开工面积102.31万平方米，同比增长56%，商品住宅新开工面积74.42万平方米,同比增长34%,商品房竣工面积57.5万平方米，同比增长26%。商品住宅竣工套数4988套,比上年多竣工1652套,增长49%.反映出我州房地产开发市场运行态势良好，增幅适中，与房地产市场需求和其他产业的发展保持平衡状态。

（五）商品房销售实现由负增长到正增长的转变

尽管受金融风暴和全国房地产市场低迷的影响，我州1—2月份商品房销售一度严重走低；但经过州委、州政府多方支持和引导，6月份以后商品住宅销售市场逐步回暖.2009年,全州新建商品房批准预售面积155.47平方米,同比增长1.1倍,全年商品房销售面积79.75万平方米，同比增长1.2%。商品房销售金额18.6亿元，同比增长29%，形势之好，远远超出年初时专家的预料。

（六）房地产信贷保持快速增长，居民个人住房贷款需求旺盛

2009年，我州全年累计发放房地产贷款12.67亿元，比上年同期多发放4.4亿元。截至2009年12月末，全州金融机构房地产贷款余额31.1亿元(含公积金住房贷款)，同比增长24.9%，全年新增房地产贷款6.2亿元，比上年同期增加2.2亿元。2009年全州金融机构累计发放用于住房、商用房开发的房地产开发贷款2.25亿元，全年新增房地产开发贷款1.05亿元。全年累计发放个人住房贷款5.9亿元(含公积金贷款)，全年新增个人住房贷款2.93亿元。累计发放个人商用房贷款1.23亿元，全年新增0.49亿元。

（七）外地和境外人购房热情不减

随着把我州建设成避寒过冬度假、东南亚傣民族寻根访源，游客回归自然、享受天然氧吧 “三个好地方”目标的进一步推进，“热带雨林，避寒胜地，和谐家园，神秘风情”这个独特品牌优势再放异彩，吸引了大量外来人员到我州购房。2009年，外地人购房占全州房屋销售总量的40.8%。其中，外省市人购房占全州购房总量的22.1%；省内其他州市购房占16.4%；境外人士购房占2.3%，外地人购房比例仅低于昆明市，位列全省第二位。

（八）商品房空置量持续下降

自2009年4月份以来，我州商品房空置量持续下降。2009年，我州商品房空置面积0.69万平方米,同比下降25%，商品房的空置率为1.2%，按专家的意见，空置率12%是警戒线,我州空置率在合理区间。

（九）商品房价格稳中略升，商品房销售价格保持稳定

从全州新开楼盘预售价格分析，全州商品住宅的预售均价达2850元/M²,同比上涨6.74%,其中90平方米以上商品住宅预售平均价格为 2560元/M²，上涨率15%；小户型预售均价为2900元/M²，同比上涨率3.57%；别墅及高档住宅预售均价为3106元/M²，同比上涨3.53%；商铺预售平均价格为10530元/M²，同比上涨15.08%。创全年住宅预售最高单价的是由云南拓普集团房地产开发有限公司西双版纳分公司开发的西双版纳菩提岛傣式民居超宽湖景高级公寓项目,最高预售价为6000元/M², 创全年商铺预售最高单价的是由西双版纳云杰房地产开发有限公司开发建设的“歌舞.倾城”项目，最高预售价为61000元/M²。

（十）房屋租售、房价收入比在合理区间

房屋租售比是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值, 国际上通行的标准认为，合理的房屋租售比在1∶200到1∶300之间。目前,我州商品住房平均租售比为1：233,这个比值意味着如果把房子出租，233个月内能收回房款，买房就是划算的。

所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，通常用于衡量居民收入能够支撑房价的合理水平。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3---6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。目前，我州房价收入比为4.71倍,住房消费占居民收入的比重约为22%(按15年计)。

二、存在的主要问题

一是土地供应量与商品房供应量增长不协调，由于我州土地出让以“生地”为主，拆迁难度较大等因素导致土地一级开发时间较长，在一定程度上制约了政府通过增加土地供应从而增加商品市场供给的调控效果；二是商品房供应区域不均衡，无论从商品房供给的区域结构看，还是从需求的区域结构看，商品房供应和销售主要集中在景洪市城区，区域结构过于集中；三是房地产产品缺乏区域特征及文化内涵，具有我州地域特征以及地方文化内涵的楼盘少；四是产品低端化现象明显，尤其是针对旅游、度假、中短期居住、季节性定居的高端客户，缺少更多的高端服务设施，因此房地产产品缺少吸引外省及国内外高端消费群体的高品质、大品牌居住区。

三、 2010年房地产市场的发展趋势

（一）宏观调控政策保持基本稳定，但中央遏制部分城市房价过快上涨的态度十分明朗，投机性需求的热情会明显降低。

由于去年刚性需求的集中释放以及一系列刺激政策的影响，房地产交易出现大幅上升，但同时也带来了部分城市房价上涨太快、投机盛行的情况。为此，中央年底出台了“国四条”以及其他有关土地出让金等方面的一系列政策措施，这些措施预计在2010年房地产市场中会有明显表现，并将在改善供求关系，遏制房价过快上涨，抑制投机性需求等方面取得实质性的效果。从2009年市场销售情况来看，住宅高端产品（如别墅等）由于其稀缺性，仍在持续受高端消费者热捧；而中低价位普通商品房由于其切合普通百姓消费水平，也处于供不应求的态势，预计这一局面在2010年也将继续保持。

（二）住宅金融的支持力度相对减弱，房地产融资环境会适度从紧。

从2009年商品住宅购房贷款情况来看，银行对住宅金融的支持力度较高，大部分银行对首次购房均采取了不同程度的优惠措施如“二成首付、七折利率”，部分甚至对于多套购房也采取了同样优惠，这在一定程度上助涨了投机性购房需求。但从年底出台的相关政策风向来看，预计明年金融机构对房地产开发贷款和个人按揭贷款的管理会明显从严，对房地产业的信贷规模较2009年将会有所减少，房地产融资环境将会适度从紧。

（三）房产政策的调整将会对商品房销售带来一定影响。

二手房转让营业税征免时限的调整和地方性房地产税收优惠政策的停止执行，将会影响二手房市场的活跃程度，商品房销售也会相应减少。

四、下一步工作措施

（一）认真贯彻落实好《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）和省政府贯彻意见的要求，加快保障性住房建设，切实采取有效措施，合理引导住房建设和消费，促进我州房地产稳定健康发展和社会经济平稳较快增长。

（二）积极发展旅游地产，增强发展后劲。特别是充分发展发挥我州的气候、自然、旅游和民族文化资源的优势，进行旅游地产的课题研究，尽快出台加快旅游地产发展的政策措施。

（三）继续做好市场分析和市场各方的引导工作。密切关注房地产市场发展动态，准确把握房地产市场走势，大力宣传国家、省、州的各项鼓励房地产消费的优惠政策，增强居民消费信心。同时，通过市场信息的发布和市场形势的分析，使开发企业客观认识当前房地产市场的实际情况，调整市场预期，积极开展形式多样的促销活动，刺激居民和农村转移人员进城购房的需求。